Первая полосаО газете и сайтеРубрикиБизнесБлицБюджетВ прокуратуреВопрос психологуГорода-деревни-мегаполисыГородская дума: Суть событийДайте жалобную книгуДети войныЖильё моёЗаписки отчаянной мамочкиЗнай нашихИспытано на себеИстория с Еленой МавлихановойКолонка юристаКриминфоКрупным планомКультураМалоэтажное строительствоНепреклонные годыО быломОдин день из жизни…Письма-звонки-визитыПривет с большой землиПутешествияРодителиСаров: инструкция по применениюСлово депутатуСлово за словоСпортСпроси священникаТвори доброФемины и политикаФотоконкурсХорошо сказаноЧтивоШколаЭкономика с Дмитрием ФайковымЯзык помощиНомера...архив...26 ноября 2014 (48)03 декабря 2014 (49)10 декабря 2014 (50)Слово — читателюКнига отзывовПоследние обсуждения |  Управляющие компании: есть ли выбор?№ 50 от 15 декабря 2011 Жильё моёО такой форме управления, как ТСЖ, ее плюсах и минусах мы уже говорили в № 30 «Вестей». Сегодня речь пойдет об управляющих компаниях, а точнее, о такой форме управления многоквартирным домом, как управляющая компания, нанятая товариществом собственников жилья. Что мешает сделать этот способ управления популярным в Сарове, каковы его плюсы и минусы? Но сперва немного теории. Управляющие компании (УК) сегодня — самый распространенный способ управления многоквартирным домом (в Сарове, к примеру, ТСЖ составляют лишь пять процентов). Если кто не в курсе, то муниципальный (а ныне хозяйствующий) субъект МУП «Центр ЖКХ» — это не что иное, как управляющая компания, выбранная большинством жителей «по умолчанию». Если вы в свое время не выбрали форму управления домом, не остановились на конкретной управляющей компании, то за вас это уже сделала администрация города, навязав в качестве управляющей компании муниципальную, а ныне хозяйствующую организацию — бывший ЖЭК. У УК по сравнению с товариществами, или непосредственной формой управления, конечно, свои плюсы. Во-первых, собственникам не нужно вникать в вопросы содержания и управления имуществом дома. Во-вторых, серьезная материальная база и штат специалистов УК позволяет выполнять крупные работы. В-третьих, как только управляющая компания заключает договор на обслуживание, она несет полную материальную ответственность за общедомовое имущество. То есть если деятельность УК принесла вред, по законодательству она обязана его компенсировать. Наконец, по истечении срока договора можно сменить управляющую компанию (другое дело, что на рынке жилищных услуг Сарова абсолютно не предоставлено никакого выбора. — Авт.). Однако многие жильцы боятся оказаться в заложниках у управляющей компании, считая, что ее тарифы завышены. Опасаются также, что средства будут расходоваться не по назначению, а добиться достоверных отчетов от компании окажется невозможным. Среди минусов УК можно отметить: 1. Оплата жилищных услуг производится по ценам, установленным УК. 2. В доме необходимо установить общедомовой счетчик. 3. Вполне возможно, что подавляющее большинство сотрудников УК — бывшие работники ЖЭУ, и вы столкнетесь с прежними проблемами, которыми грешило это ведомство: хамством, грубостью, вымогательством. Впрочем, расторгнуть договор с УК можно в любое время. Генеральный директор управляющей компании «Коммунально-хозяйственная компания фонда «Доступное жилье» Александр Сиротов считает, что разумным компромиссом может стать схема, когда собственники сперва создают ТСЖ, а это ТСЖ нанимает управляющую компанию. Эта схема сейчас довольно успешно работает на пятнадцати многоквартирных домах нового района, в которых созданы 14 ТСЖ. УК на службе ТСЖ Александр Сиротов: — Мы работаем с ТСЖ, и эта форма управления удобна и для нас, и для собственников. Мы заключаем договор полного управления многоквартирным домом. Жильцам не придется заключать большое количество договоров с энергоснабжающими организациями, поставщиками коммунальных услуг, биллинговыми компаниями и т.д. Договор будет всего один — между председателем ТСЖ и управляющей компанией, ведь именно на ее плечи лягут обязательства по обслуживанию дома и его коммуникаций. Если же в доме ТСЖ не создано, управляющей компании придется заключать договоры обслуживания с каждым собственником. Непосредственная форма управления ТСЖ хороша при условии, если среди жильцов есть грамотный и энергичный человек, который согласен стать председателем и взвалить на свои плечи обязательства по управлению домам — заключать договоры с поставщиками услуг и энергоресурсов, вести документооборот и бухгалтерию, разбираться в тонкостях жилищного законодательства, которое периодически меняется. То, что сейчас творится в городе с ТСЖ, которые расформировываются, оставаясь с долгами, показывает, что пока эффективно управлять своими домами собственники не умеют. Еще один плюс: ТСЖ вправе открыть свой счет, на который жильцы собирают деньги на нужды дома. Управляющая компания не сможет расходовать эти средства без согласия собственников. Если же в доме ТСЖ нет, деньги поступают «в общую кормушку» управляющей компании, у которой могут быть сотни домов на обслуживании. И деньги в первую очередь переправляются туда, где острее проблемы. О тарифах Однако в большинстве случаев тарифы на содержание и ремонт жилья в коммерческих УК выше, чем в муниципальной управляющей компании. И это отвращает многих жителей от их услуг. Александр Сиротов: — Мы работаем по установленным тарифам на коммунальные ресурсы. Все, что поставляется на дом — электричество, отопление, горячая и холодная вода — поставляется по тарифам, установленным Региональной комиссией по тарифам. На них мы не имеем права накрутить ни копейки. Другое дело — статья «ремонт и содержание жилья» (людей чаще всего не устраивает именно она). В нее может быть заложена наша прибыль, поскольку управляющая компания, в отличие от ТСЖ, — коммерческая организация. Тариф на ремонт и содержание жилья назначается именно управляющей компанией. Есть сумма, ниже которой мы не можем оказывать услуги надлежащего качества, иначе будем работать себе в убыток. Надо понимать, что УК — коммерческая организация и должна грамотно распределять статьи затрат по данной жилищной услуге. Прибыль УК — это зарплата рабочему персоналу, возможность улучшения материальной базы, обучение и повышение квалификации специалистов, возможность применения современных технологий в сфере ЖКХ. Впрочем, ТСЖ вправе не согласиться с тарифом и взять управление домом в свои руки. В статью «ремонт и содержание жилья», по словам Александра Сиротова, входит не только покраска, побелка или ремонт лестничных пролетов. Это вывоз и утилизация мусора, обслуживание узла коммерческого учета (если он есть в доме), обслуживание и страхование лифтов, аварийное обслуживание инженерных сетей, коммерческое освещение (в подъездах, подвалах) и т.д. Попытка сэкономить на обслуживании может привести к плачевным результатам. Поэтому тарифы на содержание и ремонт жилья у управляющей компании, которой руководит Александр Сиротов, на сегодняшний момент хоть и выше, чем в МУП «Центр ЖКХ», но абсолютно обоснованны. Об отсутствии конкуренции К сожалению, Саров не отличается разнообразием управляющих компаний. На рынке ЖКХ представлены лишь четыре игрока: МУП «Центр ЖКХ» (который на сегодняшний день обслуживает 740 домов — а это 89 % всего жилого фонда в городе), МУП «Городские общежития», коммунально-хозяйственная компания фонда «Доступное жилье» и управляющая компания ООО «Евросталь». Причем две последние обслуживают в основном дома, которые построили сами. Почему сложилась такая ситуация? Александр Сиротов: — Почему в Сарове мало управляющих компаний? Да потому что бОльшая часть города — это старый жилой фонд, изношенный и требующий капремонта. Мало какая УК согласится его обслуживать. Потому что на капитальный ремонт придется брать деньги с жителей. Это очень проблематично в старых домах, где проживают в основном пенсионеры. Как им объяснить, что теперь за все приходится платить самим? Еще одна проблема — большинство таких домов не оборудовано общедомовыми и индивидуальными приборами учета. В старой части города стоят групповые узлы учета — один на квартал. Как в таком случае можно справедливо рассчитать, сколько энергоресурсов потребил один дом? Чтобы прийти на рынок ЖКХ, управляющая компания должна потратить очень большие средства для создания структуры бизнеса, — продолжает Александр Анатольевич. — Этот бизнес начинает быть рентабельным только с 50 тысяч квадратных метров обслуживаемого жилья. Вот набрали такое количество — вошли в плюс. Но ведь для этого нужно долго работать с жителями, объясняя им преимущества данной формы управления. Приплюсуйте сюда затраты на оплату высококлассных специалистов, которых обязана иметь в штате компания. Наконец, третья причина: сейчас в городе сложились такие тарифы на содержание и ремонт жилья, с которыми управляющая компания не может эффективно работать. Тарифы, установленные МУП «Центр ЖКХ», ниже и привлекательны для горожан. Это существенно снижает количество желающих выбирать другие управляющие компании, поэтому они на рынок и не приходят. Все эти факторы влияют на то, что на сегодняшний день этот рынок в городе свободен. Вот и получается, что из трех «зол» — ТСЖ, коммерческие или муниципальные управляющие компании — собственникам приходится выбирать… наименее затратное по деньгам и прилагаемым усилиям. Ольга Головнева Опубликовано на сайте 15 декабря 2011 Читайте также в рубрике Жильё моё
Читайте также в номере № 50 от 15 декабря 2011
Комментарии
НаписатьЕсли вы хотите ответить кому-то, нажмите ссылку "Ответить" под его комментарием. Другие советы |
Среди минусов УК можно отметить:
1. Оплата жилищных услуг производится по ценам, установленным УК.
Тарифы на большинство жилищных услуг назначаются региональной службой по тарифам. Нормативы — местным самоуправлением. Тариф за "содержание и ремонт жилья" устанавливается путем голосования жильцов дома.
2. В доме необходимо установить общедомовой счетчик.
Какой-такой счетчик? В большинстве домов в Сарове работает УК и никаких счетчиков не стоит.
То, что сейчас творится в городе с ТСЖ, которые расформировываются, оставаясь с долгами, показывает, что пока эффективно управлять своими домами собственники не умеют.
Ой ли?
Наконец, третья причина: сейчас в городе сложились такие тарифы на содержание и ремонт жилья, с которыми управляющая компания не может эффективно работать. Тарифы, установленные МУП «Центр ЖКХ», ниже и привлекательны для горожан. Это существенно снижает количество желающих выбирать другие управляющие компании, поэтому они на рынок и не приходят.
Ну-ну ;)