Первая полосаО газете и сайтеРубрикиБизнесБлицБюджетВ прокуратуреВопрос психологуГорода-деревни-мегаполисыГородская дума: Суть событийДайте жалобную книгуДети войныЖильё моёЗаписки отчаянной мамочкиЗнай нашихИспытано на себеИстория с Еленой МавлихановойКолонка юристаКриминфоКрупным планомКультураМалоэтажное строительствоНепреклонные годыО быломОдин день из жизни…Письма-звонки-визитыПривет с большой землиПутешествияРодителиСаров: инструкция по применениюСлово депутатуСлово за словоСпортСпроси священникаТвори доброФемины и политикаФотоконкурсХорошо сказаноЧтивоШколаЭкономика с Дмитрием ФайковымЯзык помощиНомера...архив...26 ноября 2014 (48)03 декабря 2014 (49)10 декабря 2014 (50)Слово — читателюКнига отзывовПоследние обсуждения |  Доверяй, но проверяй№ 3 от 19 января 2011 Жильё моёСегодня мы поговорим о двух способах купли-продажи квартиры: по доверенности и в рассрочку. Если первый за последние десять лет в операциях с недвижимостью применяется очень часто (примерно четвертая часть от всех сделок), то последний так и не стал массовым. Почему? Разобраться нам поможет юрист АН «Лидер Кредо» Станислав Белавин. Продажа в рассрочку Чаще всего квартиры в рассрочку приобретаются в домах-новостройках. Вы становитесь дольщиком или соинвестором строительства и, согласно условиям договора, деньги вносите не сразу, а частями, в соответствии с графиком выплат. Гораздо реже покупаются квартиры с рассрочкой платежа на вторичном рынке. Казалось бы, почему? Ведь покупателю выгодно, если ему предоставят рассрочку? — Не все так просто, — комментирует Станислав Белавин. — Во-первых, любому продавцу хочется получить деньги целиком и сразу. Даже если это конечная сделка и за ней не следует цепочка обменных операций, продавцы неохотно идут на подписание договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. В первую очередь, потому, что фиксировать цену за объект на длительный срок невыгодно. Во-вторых, договор купли-продажи квартиры с рассрочкой ограничивает и покупателя: в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ квартира будет находиться в залоге у продавца до тех пор, пока покупатель не выполнит все обязательства по полной оплате квартиры. Как показывает практика, чаще всего договор купли-продажи с рассрочкой платежа оформляется между близкими родственниками или хорошими знакомыми. Или если продать квартиру важно в короткие сроки, а покупатель долго не находится (так поступили мои знакомые в позапрошлый «кризисный» год, когда сделок совершалось очень мало. — Авт.). Если вы решили продать (или приобрести) квартиру в рассрочку, в договоре обязательно оговорите следующие пункты: 1. Стоимость объекта недвижимости. 2. Количество промежуточных платежей, сроки их выплат и размеры. Вы можете продать квартиру в два приема, а можете установить ежемесячные взносы. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате. 3. Указать гарантии продавца, что данная квартира не отчуждена, не заложена, не находится в споре, аренде, под арестом и не обременена правами третьих лиц, не имеет долгов по налогам и другим платежам. 4. Прояснить вопрос, когда покупатель имеет право въехать в квартиру, а также нести за нее обязательства (оплата налога, коммунальных платежей и т.д.): с момента государственной регистрации сделки или после полного погашения платежа? 5. Стоит также оговорить ситуацию, как поступать в случае, если судом данная сделка будет признана недействительной. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру, пока она находится в залоге. Как только полная сумма платежа внесена, продавец предоставляет в ФРС заявление о прекращении залога, и обременение на квартиру снимается. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа может быть заверен у нотариуса или заключен в простой письменной форме. Заключение договоров в простой письменной форме избавляет граждан от желания занизить цену недвижимости с целью сэкономить на уплате нотариальной пошлины. Указание реальной цены договора является действенной гарантией возврата всей уплаченной суммы покупателю, если впоследствии сделка будет расторгнута или признана недействительной. Договоров купли-продажи квартир с рассрочкой платежа это касается не в последнюю очередь. Тексты договоров могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированных специалистов. Продажа по доверенности Станислав Белавин: — Продажа квартиры по доверенности — процедура безопасная. Поскольку все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, ФРС обязательно проверяет подлинность доверенности. Поэтому доверенность на право совершения данных сделок должна быть нотариально заверена. Это непременное условие. Максимальный срок, на который выдается этот документ, — три года. Если в доверенности не указан срок, она считается действительной в течение одного года. Доверитель сам решает, на какие действия уполномочить доверенное лицо: это может быть полное проведение сделки купли-продажи или только оформление всех необходимых бумаг, а подписывать договор и получать деньги доверитель будет сам. Доверитель решает, имеет ли право доверенное лицо устанавливать новую цену на объект недвижимости. И все-таки, приобретая квартиру по доверенности, не поленитесь сами прояснить некоторые моменты. Во-первых, у лица, выдавшего доверенность, есть право отозвать ее в любой момент. Так что заручитесь подтверждением собственника, что доверенность он не отзывал. Во-вторых, не помешает выяснить, ПОЧЕМУ сам собственник не может участвовать в сделке. Если он недееспособен, поинтересуйтесь причинами его плохого самочувствия. Ведь по закону сделка может быть признана судом недействительной, если продавец не осознавал своих действий, находился под давлением (его вынуждали к продаже). Хотя нотариус своей подписью уже удостоверяет дееспособность лица. Если собственник квартиры умирает в период регистрации до внесения сведений в реестр, регистрация останавливается. Покупать квартиру (особенно по доверенности) лучше через профессиональное агентство недвижимости, у которого больше возможностей проверить законность сделки. Если доверенное лицо отказывается проводить сделку с помощью риэлтерской фирмы, торопит вас с оформлением документов и отказывается приводить собственника квартиры на регистрацию, есть вероятность, что вы столкнулись с мошенниками. И самое главное: лучше, если вашим доверенным будет человек, которому вы и правда доверяете! Ольга Головнева Опубликовано на сайте 20 января 2011 Читайте также в рубрике Жильё моё
Читайте также в номере № 3 от 19 января 2011
Нет комментариев Написать |