Первая полосаО газете и сайтеРубрикиБизнесБлицБюджетВ прокуратуреВопрос психологуГорода-деревни-мегаполисыГородская дума: Суть событийДайте жалобную книгуДети войныЖильё моёЗаписки отчаянной мамочкиЗнай нашихИспытано на себеИстория с Еленой МавлихановойКолонка юристаКриминфоКрупным планомКультураМалоэтажное строительствоНепреклонные годыО быломОдин день из жизни…Письма-звонки-визитыПривет с большой землиПутешествияРодителиСаров: инструкция по применениюСлово депутатуСлово за словоСпортСпроси священникаТвори доброФемины и политикаФотоконкурсХорошо сказаноЧтивоШколаЭкономика с Дмитрием ФайковымЯзык помощиНомера...архив...26 ноября 2014 (48)03 декабря 2014 (49)10 декабря 2014 (50)Слово — читателюКнига отзывовПоследние обсуждения |  Земельная лихорадка№ 5 от 30 января 2013 Жильё моёСтоимость жилья в Сарове приближается к столичной — самую «убитую» хрущевку меньше чем за 2 млн рублей не купишь. Что уж говорить о новых квартирах, цена на которые доходит до 70 тыс. рублей за кв.м без отделки! На встрече с руководителями саровских СМИ, посвященной Дню российской печати, директор РФЯЦ-ВНИИЭФ В.Костюков высказался достаточно жестко — надо приложить все усилия, чтобы привести цену квадратного метра в Сарове к уровню городов-стотысячников. А вообще это возможно в нашем городе и что у нас происходит на жилищном рынке? Об этом и многом другом мы говорили с гостем нашей редакции — директором ЗАО «Агентство недвижимости ФСР» О.Л.Брагиным. — Цену квадратного метра жилья привести к чему-то административным методом нельзя. Она складывается из себестоимости, накладных затрат застройщика и коммерческой организации, которая торгует квартирами, прибыли. В этих сегментах и надо смотреть, где можно ужаться, сэкономить. Например, цены, по которым наша компания продавала квартиры в домах 22-го микрорайона по ул.Зернова (у КПП-3). В 2010 году мы выиграли аукцион, девять месяцев ушло на получение разрешения на строительство (для сравнения: в Дивеево на подобную процедуру ушло два месяца), сам процесс строительства занял полтора года. С марта 2011 года мы начали продавать квартиры, первые — за 38-40 тыс. за кв.м, и к апрелю 2012-го почти все квартиры были проданы. Однако к концу 2011 года резко выросли цены на вторичном рынке: этому во многом способствовали сертификаты на покупку жилья, выданные военным. Естественно, мы вынуждены были поднять цены и квартиры продавали по 45-47 тыс. рублей за кв.м. Летом прошлого года последние две квартиры купили по 52 тыс. за кв.м, при этом в городе цена держалась под 70 тыс. за кв.м. Таким образом, фактически средняя цена при продаже квартир в пяти домах по улице Зернова, которые мы построили, а это 15,3 тыс. кв. м жилья, — 43,2 тыс. рублей. Прибыль составила 2,2%, затраты застройщика — 9%. Мы ведем мониторинг газетных объявлений, и могу с уверенностью сказать — средняя цена на январь 2013 по городу — 65 тыс. за кв. м. При этом разброс цены высок — от 56 тыс. за «хрущевку» в старом районе до 75 тыс. за однокомнатную квартиру в новом. — Почему такие высокие цены? — Рынок: каков спрос — такова и цена. Продают квартиры в городе не только застройщики, но и частные лица, и редко встретишь продавца, который сказал бы: «Мне «лишнего» не надо». Если люди готовы покупать по высокой цене, то кто будет продавать по более низкой? Действие законов рыночной экономики. Но покупает в основном одна и та же социальная группа людей. А те же воспитатели и педагоги как раньше не могли купить квартиры, так и сейчас не могут. На рост цен оказывает влияние и отсутствие жилья в продаже у застройщиков. — Кто приобретает квартиры? — Примерно 50% — сотрудники РФЯЦ-ВНИИЭФ, 15% — приезжие из других регионов, которые решили обосноваться в городе, 20% — частные инвесторы, то есть люди, которые вложили в недвижимость свои сбережения, 15% — работники коммерческих структур. Покупают и организации: возможно, для дальнейшей перепродажи квартир по сложившимся сегодня ценам, получая прибыль. — Можно уменьшить стоимость строительства за счет более дешевых материалов, например? — Использование тех или иных материалов определено проектом. У нас кирпичные дома. Значит, основные материалы — кирпич, раствор, бетон. Но у поставщиков цены примерно одинаковы. Сейчас мы завозим себе кирпич на будущее, но при отсутствии непрерывного производственного цикла — трудно судить: даст это экономию или будем «сидеть» с кирпичами без земельных участков. Кроме того, опыт показывает, что дешево и одновременно качественно бывает отнюдь не всегда. — Почему вы нанимаете подрядчиков только внутри города? — Мы привозили строителей из Нижнего Новгорода и Чебоксар в 2006-2007 гг. Их услуги стоили совсем не дешевле, чем у городских строителей. Кроме того, немалые расходы на транспорт, съем жилья и т.д. И потом, их значительно труднее заставить выполнять гарантийные обязательства. — Зачем же так издалека, привозите из того же Арзамаса… — И привозим — вон по утрам какие очереди на КПП. А если серьезно, то не все так просто. Надо, чтобы компания была профессиональная, с опытом и историей, а не просто «однодневка». У нас не то что в городе — в стране хороших строителей мало осталось. Я «переманил» к себе несколько рабочих-специалистов из других предприятий, их руководство обижается, мол, «увел непьющих и ответственных». И вообще — без непрерывного производственного цикла, когда год строим, полтора ждем — профессионально, качественно и недорого строить невозможно. Набрал профессионалов или обучил — а завтра их за ворота (нет работы). — Создается впечатление, что жилья эконом-класса в городе становится все меньше, а элитного — все больше. Почему? — Не думаю, что мы строим элитное жилье. Идет время, меняются нормы и требования к современному жилью. Если раньше можно было построить 32-метровую «однушку», то сейчас меньше 38 метров нельзя. Хочешь потолки не менее 2,6 метра — ставь лифт даже в пятиэтажном доме, обязательно застекленные лоджии. Есть много требований, которые предъявляет экспертиза и заставляет нас ограничиваться определенными планировками. Не получается сдать дом, состоящий, к примеру, только из однокомнатных квартир. Наши дома мы стараемся приближать к стандартам: 1-комн. квартира — 40 кв. м, 2-комн. — 60 и 3-комн. — 80. Если использовать другие технологии, например, каркас-монолит, то там напрашиваются и другие решения, больше возможности для творчества и как следствие — элитность. Хотя этот показатель, считаю, напрямую связан с культурой жильцов. Можно изгадить и сделать невыносимым любое сожительство, а можно и наоборот. И, конечно, местоположение элитного жилья где-нибудь на берегу водоема, в лесном массиве, вдали от шоссе. — Как в будущем в пойме Сатиса? — Наверное. Но на сегодня наличие или отсутствие элитного жилья не проблема. Проблема в отсутствии плановости и стабильности в сфере строительства жилья. А отсюда — быть или не быть предприятию, увольнять или нет сотрудников. И это при том, что в этом году нашему предприятию 15 лет и за плечами почти две сотни тысяч квадратных метров и почти пять тысяч новоселов. Непрерывный цикл производства существовал при городской программе «Жилище» (1998-2006 гг.). Никаких аукционов не было, мы точно знали, что, где и когда будем строить. Многие говорят: «Аукцион удешевит жилье». Да с какой стати?! Любой аукцион подразумевает увеличение цены. Сначала устанавливает цену участка администрация. Учитывая, что у нас земли мало, цена начинает расти. Это, естественно, влияет на стоимость кв. метра. Если есть спрос, то надо развиваться, выставлять другие участки. Один застройщик все земли не скупит — денег таких не найдет. Пусть каждый желающий строит, и тогда, учитывая, что рынок может быть насыщен, цена станет ниже. Ниже 40 тыс. (без учета цены аукциона) никто, наверное, продавать не будет, но и выше — тоже. Тут же «рухнет» вторичный рынок — никто ведь не будет покупать «хрущевки» по цене дороже новой квартиры. — Да еще и земли федеральные… — А для чего тогда нужна городская дума? Рассмотрите проблему отсутствия земель под строительство жилья, и если надо, законодательно решайте! Мы сейчас заложники сложившейся ситуации. С одной стороны, строить негде, с другой — многие кричат, какие плохие застройщики и почему на рынке жилья такие цены. — А раньше этого не знали? Почему не просчитали, довели до предкризисного состояния? — Этот вопрос нужно адресовать не мне, а администрации города и думе. Это их компетенция — формировать участки под строительство жилья и выставлять их на аукцион. — Давайте вернемся к 22 МКР. — Начальная цена участка была 70 млн. Каждый из участников аукциона был готов бороться за участок и предложить цену до 200 млн, что, естественно, увеличит стоимость квадратного метра. В итоге этот участок за 154 млн выиграл П.Харитонов, но некая организация то ли из Пензы, то ли из Москвы, не участвовавшая в аукционе, подала сначала заявление в ФАС, потом иск в суд о нарушениях в организации аукциона. Сейчас идут судебные разбирательства, что будет дальше — неизвестно. А участок стоит. — Какой тогда будет цена квартир? — Если цена участка и материалов останется прежней, плюс обременение в виде парка, то не ниже 50 тыс. рублей за квадрат. — Почему земли, которые по генплану предназначены под селитебную застройку, пока не отдают? — Насколько я слышал, земли между ул. Силкина и Дальней пустынкой церковь попросила не застраивать. Что касается северной части (ТИЗ и «Яблоневый сад»), то туда надо вести коммуникации, строить дороги и т.д. Это слишком далеко и затратно. Да и хватит ли мощностей существующих источников воды, тепла и пр.? Наверное, менее затратно двигаться в сторону Сатиса, к технопарку. Но все эти решения наверняка упираются в административную принадлежность земель и связанные с этим проблемы. — Вы сказали, что «до осени не знаю, что будет». А что будет после осени? — Судьба 22 МКР должна когда-то разрешиться: либо аукцион останется в силе, либо мы снова попытаемся выиграть этот участок. Либо остается ждать следующего аукциона на землю, но я не слышал, чтобы городская администрация его готовила. Если осенью что-либо выставят на аукцион, значит, будем участвовать. — Сити-менеджер неоднократно говорил, сколько у нас в городе замечательных мест для инвесторов. Взять хотя бы двухэтажные дома по ул.Зернова, пр.Октябрьскому и т.д. Вы ведь инвестор. Почему не хотите вкладывать туда средства? — Этим направлением мы начали заниматься три года назад. Есть определенные проектные решения. С чем мы столкнулись? В некоторых квартирах прописано по 8-10 человек. Мы посчитали, во сколько выливается расселение, чтобы выкупить дом, и стало страшно. Нужен законодательный механизм, чтобы человек, имеющий квартиру в плачевном состоянии и маленького метража, не претендовал на коттедж, и при этом этот вопрос по времени должен решаться быстро, без судебных проволочек. Иначе никакой инвестор не будет вкладывать в этот проект свои средства. — Ну ведь что-то надо делать! — Первое. Надо провести серьезный мониторинг земельных площадок и кому они принадлежат, понять, что можно выставлять на аукцион, а что нельзя. Второе. Надо объявить сразу несколько аукционов, а еще лучше законодательно отменить аукционы, а отбор застройщиков проводить по их надежности и предложенной ими цене на жилье. Третье. Вернуть грамотную целевую жилищную программу, чтобы комплексно осваивать все свободные участки, и тогда на всех и работы хватит, и жильем горожане будут обеспечены, и стоимость жилья станет адекватной. — Есть ощущение, что нет никакой площадки для дискуссий, где можно было бы собрать заинтересованные стороны и обо всем договориться. — Я не знаю, нужна ли такая площадка, потому что с администрацией, энергетиками, другими застройщиками и подрядчиками у нас постоянный контакт. Если просто поболтать, то я против. Наверное, это должны решать комитеты думы или администрации, куда бы нас в качестве потенциальных производителей того, что они наметили, приглашали и советовались. Вот это было бы интересно и полезно. — А вы придите на комитет и расскажите о своих проблемах. — Я и так отчитываюсь ежегодно перед депутатами о деятельности ЗАО «Агентство недвижимости ФСР», в том числе озвучиваю все проблемы, с которыми сталкиваемся. Видимо, не все в их силах и возможностях. Алла Шадрина, фото Елены Бабиновой Опубликовано на сайте 06 февраля 2013 Читайте также в рубрике Жильё моё
Читайте также в номере № 5 от 30 января 2013
Нет комментариев Написать |