Первая полосаО газете и сайтеРубрикиБизнесБлицБюджетВ прокуратуреВопрос психологуГорода-деревни-мегаполисыГородская дума: Суть событийДайте жалобную книгуДети войныЖильё моёЗаписки отчаянной мамочкиЗнай нашихИспытано на себеИстория с Еленой МавлихановойКолонка юристаКриминфоКрупным планомКультураМалоэтажное строительствоНепреклонные годыО быломОдин день из жизни…Письма-звонки-визитыПривет с большой землиПутешествияРодителиСаров: инструкция по применениюСлово депутатуСлово за словоСпортСпроси священникаТвори доброФемины и политикаФотоконкурсХорошо сказаноЧтивоШколаЭкономика с Дмитрием ФайковымЯзык помощиНомера...архив...26 ноября 2014 (48)03 декабря 2014 (49)10 декабря 2014 (50)Слово — читателюКнига отзывовПоследние обсуждения | Договор найма: как правильно сдать или снять квартиру№ 27 от 07 июля 2010 Жильё моёСегодня поговорим о договоре найма жилого помещения. На вопросы редакции отвечает Александр Глаголев, эксперт АН «Городское бюро по обмену, купле-продаже недвижимости». — Что такое договор найма и для чего он нужен? — Договор найма (или «аренды», если арендатором выступает юридическое лицо) способен защитить от многих рисков. От того, как вы составите документ, какие гарантии его выполнения потребуете, какие санкции за нарушение условий установите, зависит сохранность вашего имущества и получение денежных средств за пользование им. В договоре найма должны быть прописаны все волнующие вас пункты: — характеристики сдаваемого помещения: адрес, площадь, этаж, номер квартиры; — паспортные данные лиц, которые будут проживать в этой квартире, и собственников; — ставка арендной платы и порядок ее возможного изменения, сроки оплаты; — срок действия договора; — права и обязанности сторон, подписывающих соглашение — кто вносит коммунальные платежи; — кто производит текущий ремонт квартиры и ремонт сантехники, если что-то сломалось не по вине арендатора; — будут ли проживать в помещении домашние животные; — порядок возмещения ущерба, в случае его причинения; — условия досрочного расторжения договора. Хорошо, если к договору будет прилагаться опись имущества/акт приема-передачи с оценкой каждого предмета и предусматриваться ответственность арендатора за сохранность. Арендаторам я бы порекомендовал ОБЯЗАТЕЛЬНО ознакомиться с документами, подтверждающими право собственности арендодателя на данное жилое помещение. Увы, но случаи мошенничества, когда люди сдают не принадлежащую им квартиру, тоже имеются. Если же речь идет о возможности поднайма помещения, то должен заключаться договор поднайма (субаренды). Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма квартиры имеет силу, только если он составлен в ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ. Нотариальное заверение договора не требуется. Для грамотного составления договора найма жилого помещения я бы порекомендовал обратиться в агентство недвижимости. — На какой срок заключать договор найма? — Договор заключается на любой срок, не превышающий пяти лет. Но не спешите сразу оформлять договор надолго. Первоначально заключите его на полгода или меньше. Этого времени хватит, чтобы присмотреться к жильцам, понять, подходят ли они вам. — Можно ли изменить цену в течение действия договора? — Как правило, цена в течение всего срока действия договора фиксирована. Но если вы хотите предусмотреть возможность ее изменения, то в договор добавьте пункт о том, что по истечении определенного срока — например, полугода — цена может быть изменена не более чем на столько-то процентов. — Можно ли сдавать квартиру под офис, склад, производственный цех и т.д.? — По законодательству квартира может быть использована только под жилье. Если вы желаете сдать ее под офис, вам сперва необходимо перевести квартиру из статуса жилого помещения в нежилое. — Каким должен быть размер предоплаты? — Часто владельцы жилья требуют с квартирантов предоплату или залог: они нужны на случай, если жильцы съедут, не расплатившись, или если ими будет нанесен вред вашему имуществу. Большая предоплата значительно сужает круг потенциальных клиентов. Поэтому обычно просят заплатить за 2 месяца вперед. Передача денег обязательно оформляется распиской. Кто оплачивает коммунальные платежи и телефонные счета? — В договор включается пункт о том, кто оплачивает коммунальные платежи. Если за электроэнергию платит жилец, то в акте приема-передачи укажите показания электросчетчика на день вселения жильца в квартиру. Очень часто используется следующая схема оплаты коммунальных услуг: за электроэнергию и телефонные переговоры платит квартирант, за все остальные услуги — собственник квартиры. Но вы можете избрать для себя и иной вариант оплаты — например, ВСЕ коммунальные платежи оплачивает владелец жилья, включая их стоимость в размер арендной ставки. Контролируйте оплату телефонных счетов. Перед выездом жильцов из квартиры вы можете проверить наличие неоплаченных междугородных разговоров на узле связи. Компенсировать неоплаченные счета можно из залоговой суммы или перед сдачей квартиры отключить выход на междугороднюю связь. — Как быть с передачей имущества? — Если в квартире имеется дорогая мебель, бытовая, орг- или сантехника, ее передачу в пользование нанимателю можно оформить актом приема-передачи и приложить его к договору. — Как получить компенсацию за причиненный ущерб? — Квартиру, находящееся в ней имущество, а также ремонт можно застраховать в страховой компании. Можно подстраховаться и иным способом: в случае возможной порчи имущества квартирантами в первый месяц действия договора с жильцов взять фиксированный денежный залог и внести этот пункт в договор. Если порча действительно произойдет, этот залог пойдет на ее устранение. Поэтому при составлении акта передачи имущества обязательно указывайте его первоначальное состояние. Можно приложить фотографии объекта. Если ущерб не был нанесен, залог возвращается по истечении срока действия договора. Согласно Гражданскому кодексу РФ, с момента заключения договора вся ответственность за квартиру переходит на квартиросъемщика. Соответственно, последствия залива соседей, пожара, случившиеся по вине арендатора, он должен ликвидировать за свой счет. — Как поступить, если жилец не выполняет какие-то пункты договора? — Если жилец задерживает оплату или не выполняет какие-то пункты договора найма, стоит решить этот вопрос путем переговоров. Если убеждения не помогают, то договор нужно расторгнуть. Согласно ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз, а также разрушения в случае порчи жилого помещения. Впрочем, правом досрочного расторжения обладают обе стороны. Согласно ст. 687 ГК РФ наниматель может расторгнуть договор найма, если помещение перестает быть пригодным для проживания и является аварийным. — Как предупредить нанимателя об освобождении квартиры? — Это необходимо делать за 1 месяц и желательно в письменном виде. — Как лучше сдать квартиру? — Лучше обратиться в агентство недвижимости. В АН вся работа осуществляется экспертами, имеющими опыт по подбору вариантов, ведению переговоров и заключению договоров. Недобросовестные наниматели избегают снимать квартиру через АН, так как в этом случае у них остается мало лазеек для обмана. — Сколько стоят услуги агентства недвижимости? — Для хозяина квартиры услуги бесплатные, так как работу агентства оплачивает наниматель (обычно это сумма в размере от 50 до 100% месячной платы за квартиру). Подготовила Ольга Головнева Опубликовано на сайте 07 июля 2010 Читайте также в номере № 27 от 07 июля 2010
Читайте также в рубрике Жильё моё
Нет комментариев Написать |